公寓行业市场到底多大? 近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断理清，运营质量日益受到市场各方重视。集中式长租公寓凭借产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业发展的主流趋势。

据机构统计，随着保障性租赁住房(以下简称“保租房”)的大量入市，集中式长租公寓的开业规模持续增长。而在资本市场上，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程，租住市场活跃的核心城市相关交易增多。

随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

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中研普华产业研究院的《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析显示

公寓行业市场深度分析

今年以来，北京、上海、广州、深圳、宁波、南宁、石家庄等城市密集发布了住房租赁政策，重点关注住房租赁市场监管和市场培育。疫情对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

由于集中式租赁提供的稳定性、安全性和多元化服务，近年来，集中式长租公寓市场快速增长。

据市场机构克而瑞统计，今年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。

据了解，近两年，保租房的大量入市是集中式长租公寓在总体租赁供应中占比不断攀升的重要原因。在保租房的供应中，大型租赁社区是主要产品类型，随着不少国央企参与建设运营的租赁大社区项目集中入市，大大增加了市场上集中式租赁住房的供给量。

以北京为例，据研究机构IC-CRA统计，截至2022年年底，在北京已有机构化运营的集中式租赁住房项目282个，房间规模为61900套(间)。其中，随着在新增供地上建设的租赁式社区项目陆续开业，该类产品占比由2021年的1.6%上升至20.51%。

随着城市经济的不断繁荣，不少白领都会选择交通便利，配套齐全的公寓房租住，这样的房子不仅房租高，而且水电费用也不用房东来出，比住宅的经济性要好太多。随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。

公寓行业作为近几年来的一个投资热点，吸引了大量来自资本市场的关注。 已有多个公寓企业获得了资本市场的资金供给，成功推动了企业的发展。公寓行业集中度整体偏低，正处于抢占市场份额的阶段。

综合来看，未来的公寓房，发展前景还是可以的，也不是说所有的公寓房都不值得去投资，和普通住房一样，都需要去综合考量，在大城市限购限贷的背景下，公寓也是一个不错的选择。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。

“十四五”期间，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间)。

与此同时，我国保障性租赁住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在发行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超过100倍。包括保租房在内，租赁住房市场规模正迅猛增长，而公募REITs正式破冰，不仅意味着保障性租赁住房“投融建管退”全链条的打通，也给市场上同样有能力的运营商带来想象空间。

据行业统计数据显示,到2025年长租公寓整体市场规模可达到6371亿元,占整体租赁市场规模的25%份额。

从公寓行业市场竞争结构来看，目前我国青年公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国青年公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国青年公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。

随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。按照国外大城市的趋势来看，公寓房将会作为城市商业区内部最抢手的住房之一，即使产权只有40年，到期后也能够续租，基本不需要担心拆迁换地方等问题。

今年以来，中央层面继续加大对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保租房REITs的支持政策进一步释放。尽管在户型、租金方面存在政策约束，但业内认为，保租房投资退出闭环的构建完成、政府对于“非改居”支持与保租房认定标准和流程的明晰将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

据了解，随着各主要省市将租赁住房建设纳入“十四五”规划，国有和民间资本在金融、财税等政策引导支持下持续涌入这一热点领域，住房租赁市场的机构化程度将会快速提升。世邦魏理仕预计，2030年中国住房租赁市场的集中式长租公寓渗透率将有望超过12%，达到1200万套以上的规模。

公寓行业市场前景分析

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。、

在资本市场上，基于租赁基本面、资产流动性和可规模化三个方面的推动，集中式长租公寓正在成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

以租赁市场活跃的上海为例，据仲量联行统计，2022年上海投资市场完成的74单大宗交易中有15单为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。而在今年一季度录得的13宗大宗交易中，长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼，成交额达28亿元，超过去年成交总额的40%。

标的可规模化是投资者判断市场投资潜力和进行资产配置的重要维度。据了解，近几年加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。世邦魏理仕相关分析人士指出，从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

公寓行业报告还对全球的行业发展态势作了详细分析，并对行业进行了趋向研判，是经营企业，服务、投资机构等单位准确了解目前行业发展动态，把握公寓行业企业定位和发展方向不可多得的精品，对中国及各子行业的发展状况、上下游行业发展状况、公寓行业竞争替代产品、发展趋势、新产品与技术等进行了分析，并重点分析了中国行业发展状况和特点，以及中国公寓行业将面临的挑战、企业的发展策略等。

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