乐居财经 李礼6月20日，中银证券发布地产行业第24周周报。

本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均为负。

核心观点

(资料图)

本周新房成交环比增长，同比增速持续下滑；二手房成交环比下降，同比增速持续下滑。43 城新房成交面积为 303.4 万平方米，环比上升 7.6%，同比下降 46.8%，同比增速较上周下降了 23.6 个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为15.6%、3.8%、25.1%，均较上周有所增长，同比增速分别为-28.5%、-50.2%、-16.3%，一、二线同比增速较上周分别减少了 33.3、34.4 个百分点，三线城市同比增速较上周增加了 10.5 个百分点。15 城二手房成交面积为 160.0 万平方米，环比下降 1.2%，同比上升 2.1%，同比增速较上周下降了 17.8 个百分点，一线城市环比基本持平，二、三线城市环比增速分别为-4.2%、6.3%，一、二、三城市二手房成交面积同比增速分别为 4.9%、-9.6%、102.9%，一、二、三线城市同比增速较上周分别下降了 19.9、20.7、30.9 个百分点。

新房库存面积与去化周期环比略有上升，同比有所下降。14 城新房库存面积为 1.01亿平，环比上升 0.3%，同比下降 3.2%，去化周期为 13.4 个月，环比上升 0.5 个月，同比下降 3.8 个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.0%；一、二、三线城市新房库存面积同比增速分别为 2.1%、-13.7%、-14.1%；一、二、三线城市去化周期分别为 10.2、12.2、12.8 个月，一、二、三线城市去化周期环比分别上升 0.2、0.5、0.5 个月；一、二线城市同比分别下降 7.1、1.6 个月，三线城市同比上升 0.1 个月。

土地市场同环比均量价齐跌，土地溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建面为 1946 万平，环比下降 29.9%，同比下降 27.4%；成交总价 287 亿元，环比下降 60.7%，同比下降 47.9%；楼面均价 1476 元/平，环比下降 44.0%，同比下降 28.2%；百城成交土地溢价率为 4.30%，环比下降 25.1 个百分点，同比下降 23.2 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 143.9 亿元，同比上升 11.7%，环比上升 74.5%。总偿还量为 84.4 亿元，同比上升 67.51%，环比下降 20.7% ；净融资额为 59.5 亿元。其中国企国内债券总发行量为 96.9 亿元，同比下降 24.8% ，环比上升 17.5% ；总偿还量为 72.4 亿元，同比上升 87.8%，环比上升 136.9% ；净融资额为 24.4 亿元。民企国内债券总发行量为 47.0 亿元；总偿还量为75.8 亿元，净融资额为 35.1 亿元。板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 0.2%，较上周下降 1.0pct；相对沪深 300收益为-3.1%，较上周下降 2pct。房地产板块 PE 为 14.49X，较上周上升 0.04X。北上资金对电子、电力设备、汽车加仓金额较大，分别为 60.62、45.32、27.63 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.06%（上周为 0.03%），净买入-4.69 亿元（上周净买入 4.41亿元）。

投资建议

本周公布的 5 月统计局数据显示，商品房销售面积同比增速由正转负；而从我们跟踪的高频数据来看，6 月前两周新房成交面积同比增速持续下滑，销售增长动能持续转弱，居民购房信心和收入预期仍然不足。我们预计 6 月下旬销售或有小幅改善，因为6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。同时本周央行下调了逆回购利率和 MLF 利率 10 个 BP，是年内首次降息，进一步引导金融机构降低融资成本，释放了加强逆周期调节和稳定市场预期的信号。

建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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